在北京，一位在链家工作了十多年的经纪人分享了他的观察。今年年中，他陪同一位客户看了大约20套房子。令人惊讶的是，仅在过去一周，就有7套房源成功售出，有的甚至在新上架短短两三天内就成交了。然而，当他把目光投向其他城市时，局面却截然不同。据测算，目前有35个城市的二手房价格低于2010年，其中包括9个省会城市。在这些地方，十几年前购买的房产即使放到市场上，售价也可能不如当年的价格。究竟这一切对那些把大部分积蓄投资于房产的家庭意味着什么？经济学家连平对此给出了一些可能让人不舒服的见解：房价若持续不涨，楼市的复苏将更为艰难。虽然“房住不炒”是一种底线态度，但购房者仍需考虑保值和增值的问题。连平指出，住房不仅是生活的基础，大多数人的财富构成中房产占据重要份额，即便是为了自住，大家也期望能保值增值。

他形象地将当前楼市比作“围城”。一方面，有一部分买家准备出手买房，他们对市场充满需求，但因不知何时是合适时机而选择观望；另一方面，还有一部分卖家在犹豫价格的合理性，难以做出决策。按照他的分析，楼市复苏的一般信号是通过“成交量、价格、预期”这样的顺序出现。成交量首先恢复，价格随后企稳，最终才会影响市场预期。

连平认为，突破点最有可能出现在大城市之中。他认为，假如一线城市的成交量支撑起价格稳定，便会迅速激活消费者“买涨不买跌”的心理。国家统计局最新发布的数据显示，已有这样的迹象出现。一线城市的新房价格环比上涨0.1%，自今年2月以来持续正增长；二手房环比上涨0.2%，并且已经连续7个月保持上涨趋势，且增幅有所扩大。二手房的环比上涨城市数量从3个增加至9个。广东省住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉指出，一线城市的价格韧性正逐步从“止跌”向“企稳”转变。

尽管如此，与去年同期相比，大多数地方的房价仍在下跌。一线城市的二手住宅销售价格同比下降1.5%，降幅较上个月缩小1.2个百分点。其中，北京、广州和深圳的降幅分别为2.5%、2.9%和1.5%，而上海则上涨0.8%。环比转正意味着这一月的表现较上月有所改善；而同比下降则表示价格低于去年同期，因此两者结合来看，楼市仍在底部徘徊，距离真正回暖还有一段路。

成交数据显示，楼市的重心已经转移。2023年前三季度，新建商品房销售面积为56483万平方米，销售额为53799亿元，分别下降了13.2%和13.9%。与此相反的是，根据住房城乡建设部的数据，二手房交易网签面积达到61746万平方米，同比增长10.7%。今年上半年，二手房交易首次占据了新房交易的份额，市场上成交的主要是各家手中的旧房。

这一变化与中老年家庭息息相关。老房子的成交与售价直接影响到其子女换房的可能性，同时也关系到他们的晚年经济状况。一线城市的二手房为何首先趋于稳定？这与银行利率的下调不无关系。中信证券指出，随着存款利率的降低，房产的租金回报率已经明显高于存款利率，许多房东因此选择暂时不急于降价出售。有不少退休老人经过计算发现，把钱存入银行所获利息逐渐减少，反而出租房子的收益更具吸引力。

目前，贷款利率保持稳定。10月份5年期以上LPR为3.5%，至今已连续17个月未变。央行行长潘功胜在金融街论坛上指出，贷款市场报价利率可以继续作为小型企业及个人贷款的定价基础。对于有房贷的家庭来说，短期内月供的计算方式不会出现大的变化。

连平为楼市提出了一项看似矛盾的建议：在北京、上海、深圳等城市应增加房屋供应。这样做可以让供求关系趋于相对平衡，甚至略微偏紧，从而推动房价稳中有升。“多盖房子”的目的是为了确保市场中的优质房源得到满足，让成交活跃、价格稳定，进而鼓励观望的买家出手。相比之下，小城市的现状恰恰相反，房子多但购房者少，价格一路下滑导致出售变得愈加困难。

为了判断一套房子是否能够保值，连平总结了三个要素：首先是核心城市，其次是核心地段，最后是核心房产。核心城市是指人口流入持续且整体发展水平较高的城市。他在年中的分析中提到，人口持续外流、高库存的制约使得普通二线、三四线城市及县域市场持续低迷，这些地方的房子可能需要三年多才能售出。

对于“房住不炒”与保值增值是否存在冲突，学者们的看法不尽相同。南京大学的高波教授认为，住房的首要属性是居住，其次才是投资。而南京工业大学的吴翔华教授则指出，以往“只涨不跌”的预期放大了房产的投资属性，现在房地产市场逐渐回归正常的商品价格规律。综上所述，所有观点的核心是：要限制炒房行为，同时也不希望看到房价持续下滑。炒房是快速买卖以获取差价的行为，需加以控制；而保值则关注家庭多年积累的财富不致缩水，必须保卫。

展望未来的楼市走向，连平的预期相对保守。他预测，到2026年全国的商品房销售面积将约为7850万平方米。